Bij een vastgoedfinanciering van €300.000 dient het gefinancierde vastgoed zelf als onderpand. De financier vestigt een hypotheekrecht op het pand, waardoor hij het recht heeft het pand te verkopen als de lening niet wordt terugbetaald. De hoogte van het financieringspercentage hangt af van de getaxeerde waarde van het vastgoed en de kwaliteit van de exitstrategie. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over onderpand bij vastgoedfinanciering, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Welk vastgoed wordt geaccepteerd als onderpand?
Bij een vastgoedfinanciering wordt vrijwel altijd het gefinancierde pand zelf als onderpand gebruikt. Financiers accepteren doorgaans woningen, appartementen, kantoorpanden, winkelpanden, bedrijfsruimten en gemengd vastgoed. Bepalend is niet zozeer het type pand, maar de verhandelbaarheid ervan: kan het pand bij gedwongen verkoop snel en tegen een realistische prijs worden verkocht?
Vastgoed dat moeilijk verkoopbaar is, zoals zeer gespecialiseerde industriële objecten of panden met een beperkt aantal potentiële kopers, wordt minder snel geaccepteerd of leidt tot een lagere financieringsratio. Bij renovatie- of transformatieprojecten wordt ook de toekomstige waarde na verbouwing meegewogen, al financiert een financier doorgaans op de huidige marktwaarde of de aankoopprijs.
Bij vastgoedfinanciering via Brugkrediet kijken we naar het vastgoedproject als geheel: het type pand, de locatie, de staat van het object en de realistische verkoopbaarheid. Dat maakt het mogelijk om ook projecten te financieren die buiten de standaardkaders van een traditionele bank vallen.
Hoe bepaalt een financier de waarde van het onderpand?
Een financier bepaalt de waarde van het onderpand op basis van een onafhankelijke taxatie door een gecertificeerde taxateur. De taxateur stelt de marktwaarde vast: de prijs die het pand bij een normale verkoop op de vrije markt zou opbrengen. Bij renovatie- of transformatieprojecten wordt soms ook de waarde na oplevering getaxeerd, de zogenoemde after repair value (ARV).
Naast de taxatiewaarde kijkt de financier naar factoren zoals de locatie, de staat van het pand, het bestemmingsplan en eventuele juridische beperkingen. Een pand in een gewilde stedelijke omgeving met een brede kopersgroep biedt meer zekerheid dan een object op een minder courante locatie.
Bij een bridge loan of overbruggingsfinanciering wordt de taxatiewaarde gebruikt om de maximale financiering te berekenen. Dit brengt ons direct bij het begrip loan-to-value.
Wat is loan-to-value en hoe werkt het bij €300.000?
Loan-to-value (LTV) is de verhouding tussen het geleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand, uitgedrukt als percentage. Een LTV van 70% betekent dat je €70 financiert per €100 aan vastgoedwaarde. Bij een vastgoedfinanciering van €300.000 moet de getaxeerde waarde van het onderpand dus minimaal circa €430.000 bedragen bij een LTV van 70%.
In de praktijk hanteren financiers voor bridge loans en tijdelijke vastgoedfinanciering doorgaans een maximale LTV van 65% tot 75%, afhankelijk van het type vastgoed, de locatie en de kwaliteit van de exitstrategie. Een hoger risicoprofiel leidt tot een lagere LTV; een sterk project met een heldere exit kan soms een iets hogere financieringsratio rechtvaardigen.
Het verschil tussen de financiering en de waarde van het pand, de zogenoemde equity buffer, biedt de financier bescherming als de marktwaarde daalt of de verkoop langer duurt dan verwacht. Voor jou als vastgoedondernemer betekent dit dat je eigen vermogen of aanvullend onderpand nodig hebt om het financieringsgat te overbruggen.
Wat gebeurt er met het onderpand als de lening niet wordt terugbetaald?
Als de lening niet wordt terugbetaald, heeft de financier het recht om het onderpand uit te winnen. Dit betekent dat het pand via een openbare veiling of onderhandse verkoop wordt verkocht om de uitstaande schuld te voldoen. De opbrengst gaat eerst naar de financier; een eventueel restant komt toe aan de eigenaar.
In de praktijk is executie een laatste middel. Financiers geven doorgaans de voorkeur aan een oplossing in overleg, zoals verlenging van de looptijd, herfinanciering of een gecontroleerde verkoop. Dat is voor alle partijen gunstiger dan een gedwongen veiling, waarbij de opbrengst vaak lager uitvalt dan bij een reguliere verkoop.
Voor investeerders die kapitaal beschikbaar stellen via vastgoedfinancieringen is het hypotheekrecht op het onderpand een concrete zekerheid. Het vermindert het risico, maar sluit verlies niet volledig uit, zeker als de marktwaarde van het pand sterk daalt of de executieopbrengst tegenvalt.
Kan een tweede hypotheek dienen als onderpand?
Ja, een tweede hypotheek kan dienen als onderpand bij een vastgoedfinanciering, maar de positie van de financier is dan zwakker dan bij een eerste hypotheek. Bij executie wordt de eerste hypotheekhouder als eerste voldaan uit de verkoopopbrengst. Pas daarna ontvangt de tweede hypotheekhouder zijn deel, als er nog opbrengst resteert.
Dit hogere risico vertaalt zich doorgaans in een lagere maximale financieringsratio en een hogere rente. Financiers die bereid zijn een tweede hypotheek te accepteren, stellen striktere eisen aan de overwaarde in het pand en de kwaliteit van de exitstrategie.
In sommige gevallen kan een tweede hypotheek op een ander pand in de portefeuille worden ingebracht als aanvullende zekerheid, naast een eerste hypotheek op het gefinancierde object. Dit versterkt de onderpandpositie en kan de financieringsmogelijkheden verruimen.
Hoe versterkt een sterke exitstrategie de onderpandpositie?
Een sterke exitstrategie versterkt de onderpandpositie omdat het de financier zekerheid geeft over hoe en wanneer de lening wordt terugbetaald. Bij een bridge loan is de exit, verkoop van het pand of herfinanciering naar een langlopende lening, de primaire terugbetalingsbron. Hoe concreter en realistischer de exit, hoe lager het risico voor de financier.
Een exit via verkoop is het sterkst wanneer er al concrete koopinteresse is, het pand courant is en de vraagprijs marktconform is. Een exit via herfinanciering werkt goed als de huurinkomsten of de waarde van het pand voldoende basis bieden voor een reguliere bankhypotheek of institutionele financiering.
Een zwakke of vage exitstrategie, zoals “we verkopen het pand wel als de tijd rijp is”, leidt in de praktijk tot een lagere LTV of een afwijzing. Financiers beoordelen de exit even kritisch als het onderpand zelf. Bij Brugkrediet denken we actief mee over de timing en structuur van de exit, zodat de financiering aansluit op de realiteit van het project. Meer over onze werkwijze en beoordelingsproces lees je op onze website.
Hoe Brugkrediet helpt bij onderpand en vastgoedfinanciering
Bij Brugkrediet beoordelen we ieder vastgoedproject op zijn eigen merites: het onderpand, de LTV, de exitstrategie en het risicoprofiel. Dat maakt het mogelijk om financieringen te structureren die aansluiten op de werkelijkheid van het project, ook wanneer een traditionele bank afhaakt.
- Financieringen vanaf circa €300.000 voor aankoop, renovatie, transformatie of herfinanciering van vastgoed
- Beoordeling op basis van onderpand, LTV, exitstrategie en projectkwaliteit
- Eerste indicatie van haalbaarheid binnen 48 uur
- Maatwerk in looptijd, aflossingsstructuur en rentebetalingstijdstip
- Investeerders stellen kapitaal beschikbaar vanaf €100.000, met vastgoed als onderpand
Ben je een ervaren vastgoedondernemer of investeerder en wil je de mogelijkheden van vastgoedfinanciering via Brugkrediet concreet bespreken? Neem contact met ons op en we kijken samen naar de haalbaarheid van jouw project.
