Er is de komende jaren veel privaat kapitaal nodig om de Nederlandse bouwambities waar te maken. Alleen al voor nieuwe private huurwoningen is volgens De Nederlandsche Bank jaarlijks ongeveer €6,4 miljard nodig.
Tegelijkertijd zien we dat investeerders kritischer zijn geworden. En terecht. De rente is veranderd, regelgeving blijft in beweging en niet ieder vastgoedproject is vanzelfsprekend een goede investering.
In onze gesprekken met investeerders gaat het daarom steeds minder over rendement alleen. Ze willen vooral weten: in welk project investeer ik precies, wie is de ondernemer, hoe is de financiering opgebouwd en welke risico’s loop ik?
Die behoefte aan grip past bij een markt waarin kapitaal hard nodig is, maar selectiviteit minstens zo belangrijk blijft.
De financieringsbehoefte wordt niet volledig ingevuld
Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 volgens DNB ongeveer €3,6 miljard in private huurwoningen. Dat bedrag ligt duidelijk onder de door DNB geraamde jaarlijkse kapitaalbehoefte van circa €6,4 miljard voor nieuwe private huurwoningen.
Het is niet vanzelfsprekend dat pensioenfondsen dit verschil gaan opvangen. Zij moeten hun vermogen immers spreiden over verschillende landen en beleggingscategorieën.
Ook buitenlandse beleggers zijn minder actief geworden. Volgens DNB is hun aandeel in de Nederlandse nieuwbouwmarkt de afgelopen jaren sterk teruggelopen. Hogere rentes, fiscale wijzigingen en strengere regelgeving hebben Nederland voor deze partijen minder aantrekkelijk gemaakt. Daarnaast verkopen particuliere beleggers sinds 2023 per saldo meer huurwoningen dan zij aankopen.
Er ontstaat daardoor meer ruimte voor andere vormen van vastgoedfinanciering. Maar dat betekent niet dat ieder project dat financiering zoekt ook aantrekkelijk is voor investeerders.
“We zien regelmatig interessante vastgoedplannen voorbijkomen, maar een goed plan is nog geen goede financiering. Uiteindelijk moet het hele plaatje kloppen: de ondernemer, het vastgoed, de waardering, de kasstromen, de exit en de zekerheden. Juist wanneer er veel vraag naar kapitaal is, moet je als investeerder kritisch blijven.”
— Drs. Art Nijhuis, medeoprichter en financieringsspecialist bij Brugkrediet
Een hoge rente vertelt maar een deel van het verhaal
Het aangeboden rentepercentage springt bij een vastgoedfinanciering vaak als eerste in het oog. Toch kun je een investering daar niet op beoordelen.
Een hogere rente kan aantrekkelijk lijken, maar gaat doorgaans samen met een hoger risico. Daarom kijken wij bij een financieringsaanvraag onder andere naar
- De ervaring en financiële positie van de vastgoedondernemer
- De locatie, waarde en courantheid van het vastgoed
- De verhouding tussen de financiering en de waarde van het onderpand
- De verwachte inkomsten en de mogelijkheid om rente en aflossing te betalen
- De looptijd en de manier waarop de financiering uiteindelijk wordt afgelost
- De risico’s rond vergunningen, verbouwing, verhuur of verkoop
- De zekerheden die voor investeerders worden gevestigd
Geen van deze onderdelen staat op zichzelf. Een lage loan-to-value is bijvoorbeeld positief, maar maakt een zwakke locatie of een onzekere exit niet ineens verantwoord.
Hetzelfde geldt voor zekerheden. Een hypotheekrecht kan de positie van investeerders versterken, maar biedt nooit de garantie dat een investering onder alle omstandigheden volledig wordt terugbetaald.
Waarom de loan-to-value belangrijk is
Ook in de huidige financieringsmarkt speelt de loan-to-value een belangrijke rol bij de beoordeling en prijsstelling van vastgoedfinancieringen.
De loan-to-value geeft de verhouding weer tussen de hoogte van de financiering en de waarde van het vastgoed. Bij een financiering van €600.000 op vastgoed met een waarde van €1 miljoen is de loan-to-value bijvoorbeeld 60%.
Hoe lager die verhouding, hoe groter in beginsel de buffer wanneer de waarde van het vastgoed daalt. Bij hogere LTV’s neemt het risico voor de financier doorgaans toe, wat zich kan vertalen in strengere voorwaarden of een hogere rente.
Maar ook hier geldt: het is één onderdeel van de beoordeling. Je moet altijd naar het volledige project blijven kijken.
Zelf kiezen in welk vastgoedproject je investeert
Bij Brugkrediet investeer je niet in een fonds, maar kies je zelf in welk concreet vastgoedproject je wilt investeren.
Vooraf krijg je informatie over het vastgoed, de ondernemer, de financieringsvoorwaarden, de risico’s en de overeengekomen zekerheden. Zo kun je iedere financiering afzonderlijk beoordelen en bepalen of deze aansluit bij je eigen wensen en risicobereidheid.
Dat geeft meer inzicht en zeggenschap. Het vraagt ook om realisme. Je vermogen staat gedurende de afgesproken looptijd vast en investeren brengt altijd risico’s met zich mee. Ook spreiding verdient aandacht, zeker wanneer je een aanzienlijk bedrag in één project overweegt te investeren.
Niet méér investeren, maar bewuster investeren
De behoefte aan privaat kapitaal in de vastgoedmarkt neemt toe. Vooral bij aankoop, bouw en transformatie kan alternatieve vastgoedfinanciering een belangrijke rol spelen wanneer een bancaire financiering niet beschikbaar is of niet goed aansluit.
Voor investeerders is die grote kapitaalbehoefte op zichzelf echter geen reden om in te stappen. Het individuele project blijft bepalend.
De relevante vraag is dus niet alleen: welk rendement wordt aangeboden? Maar vooral: begrijp ik waarin ik investeer, passen de risico’s bij mij en is de financiering zorgvuldig opgebouwd?
Bij Brugkrediet kun je vanaf €100.000 investeren in een concreet vastgoedproject. Je bepaalt zelf op welke financiering je inschrijft. Benieuwd hoe investeren via Brugkrediet werkt? Lees meer over onze werkwijze of meld je aan als geïnteresseerde investeerder.
Bronnen: De Nederlandsche Bank, Beter investeringsklimaat nodig voor behalen bouwambities private huurwoningen, 22 juli 2026; CBRE Nederland, Real Estate Market Outlook 2026 – Financieringsmarkt.
