Het belangrijkste verschil tussen vastgoedbeleggingen met en zonder hypotheekrecht zit in de zekerheid die een geldgever heeft als de lener niet aan zijn verplichtingen voldoet. Bij vastgoedfinanciering met hypotheekrecht heeft de geldgever het recht om het vastgoed te verkopen en de opbrengst te gebruiken om de lening terug te betalen. Zonder hypotheekrecht ontbreekt dit directe recht op het onderpand, wat het risicoprofiel van de investering wezenlijk verandert. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over zekerheden, hypotheekrecht, rente en risico bij vastgoedfinanciering.
Welk type zekerheid krijgt een geldgever bij vastgoedfinanciering?
Bij vastgoedfinanciering kan een geldgever verschillende vormen van zekerheid ontvangen. De meest voorkomende en sterkste vorm is hypotheekrecht: een zakelijk recht waarmee de geldgever het recht krijgt om het vastgoed te executeren als de lener niet betaalt. Daarnaast bestaat pandrecht, dat geldt op roerende zaken of vorderingen, en persoonlijke zekerheden zoals een borgstelling.
Hypotheekrecht wordt ingeschreven in het Kadaster en is daarmee voor iedereen zichtbaar en afdwingbaar. Dit maakt het voor investeerders de meest betrouwbare zekerheid bij vastgoedfinanciering. Pandrecht op aandelen of huurvorderingen kan als aanvullende zekerheid worden gevestigd, maar geeft minder directe toegang tot het vastgoed zelf.
Bij vastgoedfinancieringen via Brugkrediet staat het vastgoed altijd centraal als onderpand. Per project wordt beoordeeld welke zekerheden passend zijn, afhankelijk van de waarde van het vastgoed, de financieringsstructuur en de exitstrategie van de vastgoedondernemer.
Wat is het verschil tussen eerste en tweede hypotheekrecht?
Het verschil tussen eerste en tweede hypotheekrecht zit in de rangorde bij executie. De geldgever met eerste hypotheekrecht heeft bij gedwongen verkoop als eerste recht op de opbrengst. De geldgever met tweede hypotheekrecht krijgt pas betaald als de eerste vordering volledig is voldaan. Dit maakt tweede hypotheekrecht aanzienlijk risicovoller.
In de praktijk betekent dit dat een investeerder met tweede hypotheekrecht afhankelijk is van voldoende overwaarde in het vastgoed na aflossing van de eerste hypotheek. Als de verkoopopbrengst tegenvalt, bestaat het risico dat de tweede geldgever niets of slechts een deel terugontvangt. Dit risico vertaalt zich doorgaans in een hogere rente als compensatie.
Voor professionele vastgoedinvesteerders die kapitaal beschikbaar stellen via een lening, is het dus relevant om te weten op welke positie zij staan in de rangorde van zekerheden. Eerste hypotheekrecht biedt de sterkste bescherming en is bij zakelijke vastgoedfinanciering de standaard voor serieuze financieringsstructuren.
Hoe beïnvloedt hypotheekrecht de rente en voorwaarden van een lening?
Hypotheekrecht heeft een directe invloed op de rente en voorwaarden van een vastgoedlening. Hoe sterker de zekerheid voor de geldgever, hoe lager het risico en hoe gunstiger de financieringsvoorwaarden doorgaans zijn. Een lening met eerste hypotheekrecht op kwalitatief goed vastgoed heeft een ander risicoprofiel dan een lening zonder of met zwakkere zekerheid.
Naast de positie van het hypotheekrecht spelen ook de loan-to-value (LTV)-verhouding en de kwaliteit van het onderpand een rol. Een lening van 60% van de marktwaarde van het vastgoed biedt de geldgever meer buffer dan een lening van 85%. Bij hogere LTV-verhoudingen stijgt het risico voor de geldgever, wat zich vertaalt in hogere rente of strengere voorwaarden.
Bij financieringen zonder hypotheekrecht ontbreekt de directe zekerheid op het vastgoed volledig. Geldgevers compenseren dit hogere risico met een aanzienlijk hogere rente of met aanvullende zekerheden, zoals pandrecht op aandelen of een persoonlijke borgstelling van de vastgoedondernemer.
Wanneer wordt vastgoedfinanciering zonder hypotheekrecht gebruikt?
Vastgoedfinanciering zonder hypotheekrecht wordt gebruikt in situaties waarin het vestigen van hypotheekrecht tijdelijk niet mogelijk of praktisch niet haalbaar is. Dit kan voorkomen bij financiering van een aankoop die nog niet is geleverd, bij complexe eigendomsstructuren of bij kortlopende overbruggingsfinanciering waarbij snelheid belangrijker is dan het doorlopen van een volledige notariële procedure.
Andere voorbeelden zijn financieringen waarbij het vastgoed al volledig bezwaard is met een bestaande hypotheek en er geen ruimte meer is voor een tweede hypotheek. In dat geval kan pandrecht op aandelen van de vastgoed-BV of op huurvorderingen als alternatieve zekerheid dienen.
Financiering zonder hypotheekrecht wordt ook wel ingezet als tijdelijke maatregel, bijvoorbeeld om een vastgoedtransactie te overbruggen totdat definitieve financiering met hypotheekrecht is geregeld. Bij dit type financiering is de exitstrategie nog belangrijker, omdat de zekerheid voor de geldgever beperkter is.
Welke risico’s lopen investeerders bij vastgoed zonder hypotheekrecht?
Investeerders die kapitaal beschikbaar stellen voor vastgoedfinanciering zonder hypotheekrecht lopen een groter risico dan geldgevers met een ingeschreven hypotheekrecht. Het ontbreken van direct recht op het vastgoed betekent dat bij betalingsproblemen de weg naar verhaal langer en onzekerder is. De investeerder is dan afhankelijk van andere zekerheden of een juridische procedure.
De voornaamste risico’s zijn:
- Beperkte verhaalsmogelijkheden bij wanbetaling of faillissement van de lener
- Achtergestelde positie ten opzichte van geldgevers die wel hypotheekrecht hebben
- Langere doorlooptijd bij het verhalen van de vordering via de rechter
- Afhankelijkheid van alternatieve zekerheden zoals pandrecht of borgstelling, die elk hun eigen beperkingen kennen
Dit betekent niet dat vastgoedfinanciering zonder hypotheekrecht per definitie onverantwoord is, maar wel dat het risicoprofiel zorgvuldig moet worden beoordeeld. De kwaliteit van de lener, de exitstrategie, de looptijd en eventuele aanvullende zekerheden zijn dan bepalend voor de vraag of het risico acceptabel is.
Hoe kies je de juiste financieringsstructuur voor een vastgoedproject?
De juiste financieringsstructuur hangt af van het type vastgoedproject, de gewenste looptijd, de beschikbare zekerheden en de exitstrategie. Voor een investeerder die kapitaal beschikbaar stelt, is de kernvraag: welke zekerheid krijg ik, op welke positie sta ik en wat is het realistische scenario als de lener niet betaalt?
Bij het beoordelen van een financieringsstructuur zijn de volgende factoren relevant:
- Positie van het hypotheekrecht: eerste of tweede hypotheek, en wat is de LTV?
- Kwaliteit van het onderpand: ligging, staat, verhuurbaarheid en marktwaarde van het vastgoed
- Exitstrategie van de lener: verkoop, herfinanciering of langetermijnfinanciering
- Looptijd en rentevergoeding: past de rente bij het risico dat je neemt?
- Aanvullende zekerheden: pandrecht, borgstelling of andere waarborgen
Een goed gestructureerde bridge loan combineert een duidelijke exitstrategie met adequate zekerheid. De werkwijze van Brugkrediet is erop gericht om per project de financieringsstructuur te beoordelen op al deze factoren, zodat zowel de vastgoedondernemer als de investeerder een helder beeld heeft van de risico’s en zekerheden.
Hoe Brugkrediet helpt bij vastgoedfinanciering met de juiste zekerheidsstructuur
Bij Brugkrediet beoordelen we ieder vastgoedproject op onderpand, zekerheden, LTV-verhouding, exitstrategie en de kwaliteit van de lener. Investeerders die via ons kapitaal beschikbaar stellen, weten vooraf precies welke zekerheid zij krijgen en op welke positie zij staan.
- Vastgoed als onderpand, met inzicht in hypotheekpositie en LTV
- Transparante projectinformatie over risico, looptijd en rendement
- Minimale investering vanaf €100.000
- Vaste rente over de looptijd van de financiering
- Beoordeling van de exitstrategie als onderdeel van iedere financieringsaanvraag
Ben je een ervaren investeerder met minimaal €100.000 beschikbaar en wil je meer weten over de mogelijkheden om te investeren in vastgoedfinancieringen? Neem contact op en bespreek de mogelijkheden vrijblijvend met ons team.
