Ja, je kunt een overbruggingshypotheek krijgen zonder BKR-registratie, maar dit hangt af van de financier. Traditionele banken leunen zwaar op BKR-gegevens, maar gespecialiseerde vastgoedfinanciers, zoals private lenders, hanteren vaak andere beoordelingscriteria. Zij kijken vooral naar de waarde van je onderpand, je vastgoedervaring en de haalbaarheid van je project. Dit maakt overbruggingskredieten toegankelijker voor vastgoedprofessionals die tegen BKR-beperkingen aanlopen.
Wat is een BKR-registratie en waarom speelt het een rol bij financiering?
Een BKR-registratie is een overzicht van je kredietgeschiedenis dat banken gebruiken om je kredietwaardigheid te beoordelen. Het Bureau Krediet Registratie houdt bij welke leningen, hypotheken en kredietaanvragen je hebt gehad, inclusief eventuele betalingsachterstanden of wanbetalingen.
Bij traditionele hypotheken is je BKR-score vaak doorslaggevend. Banken gebruiken deze informatie om het risico in te schatten en bepalen vaak automatisch of je wel of niet in aanmerking komt voor financiering. Een negatieve registratie, zoals een gemiste betaling of een afgewezen aanvraag, kan je kansen flink verkleinen.
Voor vastgoedfinanciering wordt dit extra complex. Als vastgoedondernemer heb je misschien meerdere lopende kredieten voor verschillende projecten, wat je BKR-profiel kan belasten. Ook kunnen korte periodes van verhoogde kredietaanvragen, bijvoorbeeld bij het zoeken naar projectfinanciering, een negatief beeld geven.
Het probleem is dat traditionele banken vaak rigide systemen hanteren die weinig ruimte laten voor nuance. Ze zien bijvoorbeeld niet het verschil tussen een vastgoedkrediet met solide onderpand en een consumptieve lening zonder zekerheid.
Hoe verschilt een overbruggingshypotheek van een gewone hypotheek?
Een overbruggingshypotheek is kortlopende financiering (meestal 6–24 maanden) die specifiek bedoeld is om een tijdelijke financiële kloof te overbruggen. Reguliere hypotheken zijn langlopende financieringen (15–30 jaar) voor de aankoop van een permanente woning. Deze fundamentele verschillen leiden tot andere beoordelingscriteria.
Bij gewone hypotheken staat je langetermijnbetaalcapaciteit centraal. Banken willen zekerheid dat je decennialang maandelijks kunt betalen, vandaar de strikte BKR-toetsing en inkomensverificatie.
Overbruggingskredieten daarentegen focussen op:
- De waarde en verhandelbaarheid van het onderpand
- Je exitstrategie (hoe ga je het krediet aflossen?)
- Je vastgoedervaring en trackrecord
- De haalbaarheid van je project
Omdat het om de korte termijn gaat, is je BKR-geschiedenis minder relevant. Een gespecialiseerde vastgoedfinancier kijkt liever naar je vermogen om het project succesvol af te ronden dan naar je betalingsgeschiedenis van jaren geleden.
Ook de snelheid verschilt enorm. Waar een hypotheekaanvraag weken of maanden kan duren, kunnen overbruggingskredieten binnen enkele dagen worden goedgekeurd. Deze snelheid is onmogelijk met uitgebreide BKR-procedures.
Welke alternatieven heb je als je BKR-registratie problemen oplevert?
Als je BKR-registratie problemen veroorzaakt bij traditionele financiering, zijn er verschillende alternatieven beschikbaar. Private lenders, gespecialiseerde vastgoedfinanciers en alternatieve kredietverstrekkers hanteren vaak minder strikte BKR-criteria en kijken meer naar andere factoren.
Private lenders zijn vaak vermogensbeheerders of investeerders die direct financieren. Ze maken hun eigen regels en kunnen sneller schakelen dan banken. Hun focus ligt op rendement en risicobeheer, niet op standaard BKR-procedures.
Gespecialiseerde vastgoedfinanciers, zoals kredietbemiddelaars met een uitgebreid netwerk, hebben toegang tot verschillende financieringsbronnen. Zij kunnen een match maken tussen jouw specifieke situatie en de juiste financier.
Ook kun je kijken naar:
- Tweede recht-financieringen op bestaand vastgoed
- Partnerschappen waarbij een andere partij de financiering aanvraagt
- Internationale financiers die niet op Nederlandse BKR-gegevens leunen
- Crowdfundingplatforms voor vastgoedprojecten
Een belangrijke tip: wees transparant over je BKR-situatie. Veel alternatieve financiers waarderen eerlijkheid en kunnen vaak oplossingen bieden, maar alleen als ze het volledige plaatje kennen. Doe een quickscan om je mogelijkheden te verkennen.
Waar moet je op letten bij vastgoedfinanciering zonder strikte BKR-toetsing?
Financiering zonder strikte BKR-toetsing biedt meer flexibiliteit, maar vraagt ook om extra aandacht voor bepaalde aspecten. Alternatieve financiers compenseren het hogere risico vaak met andere voorwaarden, dus je moet goed weten waar je aan begint.
Rentetarieven liggen meestal hoger dan bij traditionele banken. Dit is logisch, omdat de financier meer risico neemt door minder uitgebreide screening. Bereken vooraf of de hogere kosten opwegen tegen de voordelen van snelheid en flexibiliteit.
Let goed op de voorwaarden:
- Boeterentes bij vervroegde aflossing
- Verplichte exit fees of arrangementskosten
- Flexibiliteit in aflossingsschema’s
- Mogelijkheden voor verlenging
Onderpandeisen kunnen strenger zijn. Waar banken soms tot 90% van de waarde financieren, houden alternatieve financiers vaak meer marge aan. Reken op 70–85% van de verkoopwaarde, afhankelijk van de locatie en het type vastgoed.
Zorg voor een realistische exitstrategie. Hoe ga je het krediet aflossen? Via verkoop, herfinanciering of andere inkomsten? Alternatieve financiers willen concrete plannen zien, niet alleen goede intenties.
Check ook altijd de reputatie en vergunningen van je financier. Helaas opereren er ook minder betrouwbare partijen in deze markt. Vraag naar referenties en lees de voorwaarden grondig door.
Hoe Brugkrediet helpt met overbruggingsfinanciering
Wij benaderen BKR-registraties pragmatisch en kijken altijd naar het complete plaatje. In plaats van automatische afwijzingen op basis van BKR-scores beoordelen we elke situatie individueel. Ons netwerk van financiers heeft verschillende risicoappetijten en beoordelingscriteria.
Onze aanpak bij BKR-uitdagingen:
- Transparante intake: we bespreken je BKR-situatie open en zoeken de beste match
- Netwerkmatching: verschillende financiers in ons netwerk hanteren eigen criteria
- AI-ondersteunde screening: onze eigen LLM, getraind op 25 jaar vastgoedfinancieringskennis, helpt bij de eerste beoordeling
- Alternatieve structuren: we denken mee over creatieve oplossingen, zoals tweede recht-financieringen
- Snelle duidelijkheid: binnen 48 uur weet je of en hoe we kunnen helpen
We vinden dat je vastgoedervaring en de kwaliteit van je project zwaarder moeten wegen dan historische BKR-gegevens. Daarom werken we alleen met financiers die deze visie delen en maatwerk kunnen leveren.
Ontdek wie we zijn en hoe onze persoonlijke aanpak verschilt van traditionele financiering. Heb je vragen over je specifieke situatie? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over je mogelijkheden.