Kun je een bridgeloan krijgen zonder eigen inbreng?

Een bridgeloan zonder eigen inbreng is in de praktijk lastig, maar niet onmogelijk. Of je eigen geld moet meebrengen, hangt af van de waarde van het onderpand, de sterkte van je exitstrategie en je trackrecord als vastgoedondernemer. Bij veel bridgeloan-financieringen ligt de gevraagde eigen inbreng tussen de 10% en 30%, maar er zijn situaties waarin je met weinig tot geen eigen middelen kunt financieren. In dit artikel lees je wanneer dat kan, welke factoren meespelen en hoe je je eigen inbreng kunt verlagen.

Te weinig onderpandwaarde blokkeert je financiering sneller dan je denkt

Veel vastgoedondernemers lopen vast op het moment dat de loan-to-value (LTV) van hun project te krap is. Een financier kijkt naar de verhouding tussen het leenbedrag en de marktwaarde van het onderpand. Ligt die verhouding boven de 70% tot 85%, dan wordt de eigen inbreng automatisch hoger of wijst de financier je aanvraag af. Het gevolg: je mist een aankoop op een veiling, een transformatiekans glipt door je vingers, of je project loopt vertraging op. De oplossing zit vaak in het laten taxeren van de verwachte verkoopwaarde na renovatie in plaats van alleen de huidige waarde. Daarnaast kun je bestaand vastgoed als aanvullend onderpand inzetten om de LTV te verbeteren.

Een onduidelijke exitstrategie kost je meer eigen inbreng dan nodig

Financiers willen weten hoe je de bridgeloan terugbetaalt. Heb je geen helder plan voor verkoop, herfinanciering of verhuur na afloop van de looptijd, dan verhoogt dat het risico voor de kredietverstrekker. Het directe gevolg: je moet meer eigen geld inleggen om dat risico te compenseren. Een concrete, goed onderbouwde exitstrategie met realistische waarderingen en een duidelijke tijdlijn verlaagt je eigen inbreng. Denk aan een getekende intentieovereenkomst met een koper, een voorlopige hypotheekofferte voor herfinanciering, of een huurprognose op basis van vergelijkbare objecten in de buurt.

Wat is een bridgeloan en hoe werkt het?

Een bridgeloan is een kortlopende lening die je gebruikt om een tijdelijke financiële kloof te overbruggen bij vastgoedprojecten. De looptijd ligt meestal tussen de 6 en 24 maanden. Je zet een bridgeloan in wanneer je snel kapitaal nodig hebt, bijvoorbeeld voor een aankoop, renovatie of transformatie, en de reguliere financiering nog niet rond is.

Het onderpand is het vastgoed zelf. De financier verstrekt een percentage van de waarde van dat onderpand, en jij vult het verschil aan met eigen middelen. Rente betaal je tijdens de looptijd of aan het einde, afhankelijk van de afspraken. Bij gespecialiseerde partijen kun je zelf de voorwaarden bepalen: looptijd, aflossingsmomenten en de manier waarop je de rente voldoet.

Wij zijn gespecialiseerd in bridgeloan-financieringen voor vastgoedprofessionals. Dat verschilt wezenlijk van generieke overbruggingskredieten voor particulieren: het gaat om maatwerkoplossingen die passen bij jouw project en exitstrategie. Via onze werkwijze begeleiden we je van het eerste contact tot aan de notaris, met één vast aanspreekpunt.

Is een bridgeloan zonder eigen inbreng mogelijk?

Ja, een bridgeloan zonder eigen inbreng is mogelijk, maar alleen in specifieke situaties. Denk aan projecten waarbij de onderpandwaarde ruim boven het leenbedrag ligt, of waarbij je aanvullend vastgoed als zekerheid kunt inbrengen. Financiering tot 100% van de kosten komt voor wanneer het risico voor de financier aantoonbaar laag is.

In de praktijk betekent dit dat je een pand koopt dat fors onder de marktwaarde zit, bijvoorbeeld via een veiling of een distressed sale. Als de marktwaarde van het pand 150.000 euro bedraagt en jij het voor 100.000 euro koopt, dan is er genoeg marge voor de financier om het volledige aankoopbedrag te financieren zonder dat jij eigen geld inlegt.

Een ander scenario: je hebt bestaand vastgoed met overwaarde. Die overwaarde kun je via een tweede hypotheekrecht inzetten als extra zekerheid, waardoor de financier bereid is om je nieuwe project volledig te financieren.

Welke voorwaarden bepalen de hoogte van eigen inbreng?

De hoogte van je eigen inbreng bij een bridgeloan wordt bepaald door vijf factoren: de loan-to-value-ratio, je exitstrategie, je ervaring als ondernemer, de locatie en staat van het vastgoed, en de looptijd van de financiering.

  • Loan-to-value (LTV): Hoe hoger het leenbedrag ten opzichte van de onderpandwaarde, hoe meer eigen inbreng je nodig hebt. Financiers hanteren doorgaans een maximale LTV van 70% tot 85%.
  • Exitstrategie: Een duidelijk en realistisch verkoopplan of herfinancieringsplan verlaagt je risicoprofiel en daarmee je eigen inbreng.
  • Trackrecord: Heb je eerder succesvolle projecten afgerond? Dan ben je een lager risico voor de financier.
  • Locatie en kwaliteit van het onderpand: Vastgoed op een gewilde locatie met goede verhuurbaarheid of verkoopbaarheid geeft de financier meer zekerheid.
  • Looptijd: Een kortere looptijd betekent minder risico, wat kan resulteren in een lagere eigen inbreng.

Wat is het verschil tussen een bridgeloan en bankfinanciering qua eigen inbreng?

Het grootste verschil is flexibiliteit. Banken hanteren vaste normen voor eigen inbreng, vaak minimaal 20% tot 30%, en wijken daar zelden van af. Bij een bridgeloan wordt per project beoordeeld hoeveel eigen inbreng nodig is, op basis van het onderpand en de specifieke omstandigheden.

Daarnaast verschilt de snelheid. Een bankaanvraag duurt weken tot maanden, terwijl je bij een bridgeloan binnen enkele dagen een indicatie kunt krijgen. Wil je snel weten waar je staat? Doe de quickscan en ontvang binnen 48 uur een eerste inschatting, aangedreven door onze eigen LLM die is getraind op 25 jaar kennis van vastgoedfinanciering.

Een ander verschil: banken kijken sterk naar je inkomen en cashflow, terwijl een bridgeloan-financier primair naar het onderpand en de exitstrategie kijkt. Dat maakt een bridgeloan toegankelijker voor ondernemers die tussen projecten zitten of nog geen stabiele huurinkomsten hebben.

Hoe kun je de eigen inbreng bij een bridgeloan verlagen?

Je verlaagt je eigen inbreng door het risico voor de financier te verkleinen. Dat doe je op verschillende manieren, afhankelijk van je situatie en het type project.

  1. Zet overwaarde in als extra onderpand. Heb je ander vastgoed met overwaarde? Gebruik dat als aanvullende zekerheid via een tweede hypotheek.
  2. Koop onder marktwaarde. Bij veilingaankopen of distressed sales is de marge tussen aankoopprijs en marktwaarde jouw hefboom.
  3. Onderbouw je exitstrategie. Lever een concreet verkoopplan, een voorlopige koopovereenkomst of een herfinancieringsofferte aan.
  4. Bouw een trackrecord op. Elk succesvol afgerond project versterkt je positie bij toekomstige financieringsaanvragen.
  5. Werk met een ervaren financieringspartner. Een partij die meedenkt over structuur en timing kan je helpen om de financiering zo op te zetten dat je eigen inbreng minimaal blijft.

Wanneer is een bridgeloan zonder of met minimale eigen inbreng verstandig?

Een bridgeloan met minimale eigen inbreng is verstandig wanneer je voldoende marge in het project hebt en je kapitaal liever inzet voor andere doeleinden, zoals renovatiekosten of een volgend project. Het is minder verstandig als je daarmee je financiële buffer volledig uitput.

Goede situaties voor een bridgeloan met weinig eigen inbreng zijn bijvoorbeeld: een veilingaankoop met forse onderwaarde, een transformatieproject waarbij de verwachte eindwaarde ruim boven de totale investering ligt, of een situatie waarin je bestaand vastgoed als extra zekerheid kunt inzetten. In al deze gevallen is het risico beheersbaar en houd je liquide middelen vrij voor onvoorziene kosten.

Wees kritisch als de marges krap zijn. Een hogere financiering betekent hogere rentelasten, en als je project vertraging oploopt of de markt tegenzit, wil je niet klem komen te zitten. Reken altijd met een worstcasescenario en zorg dat je een buffer hebt voor tegenvallers.

Hoe Brugkrediet helpt bij een bridgeloan met minimale eigen inbreng

Bij Brugkrediet begrijpen we dat elke euro eigen inbreng telt. Daarom denken we actief mee over hoe je je financiering zo kunt structureren dat je eigen inbreng zo laag mogelijk blijft, zonder dat je onverantwoorde risico’s neemt.

  • Financiering tot 85% van de verkoopwaarde of 100% van de kosten, afhankelijk van het project en het onderpand.
  • Financieringen met een tweede hypotheekrecht om overwaarde uit bestaand vastgoed in te zetten als extra zekerheid.
  • Flexibele voorwaarden: jij bepaalt de looptijd, aflossing en rentebetaling, passend bij jouw project en exitstrategie.
  • Quickscan binnen 48 uur: onze eigen LLM, gebouwd op 25 jaar expertise in vastgoedfinanciering, geeft je snel een realistische inschatting van je mogelijkheden.
  • Eén vast aanspreekpunt dat je begeleidt van aanvraag tot notaris, zonder verrassingen in de kosten.

Wil je weten wat er voor jouw project mogelijk is? Lees meer over ons of neem direct contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Gerelateerde artikelen