Bij overbruggingshypotheken voor transformaties ligt de loan-to-value (LTV) doorgaans tussen 70 en 85% van de eindwaarde na transformatie. Het exacte percentage hangt af van het type project, de locatie, de complexiteit en jouw ervaring als ontwikkelaar. Anders dan bij reguliere hypotheken wordt de LTV berekend op basis van de verwachte waarde na voltooiing, niet op de huidige aankoopprijs.
Wat betekent loan-to-value precies bij overbruggingskredieten?
Loan-to-value (LTV) bij overbruggingskredieten is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand, uitgedrukt als percentage. Bij transformatieprojecten wordt dit anders berekend dan bij reguliere hypotheken: de LTV wordt bepaald op basis van de verwachte eindwaarde na voltooiing van de transformatie.
Stel, je koopt een kantoorpand voor € 400.000 en transformeert dit naar woningen met een eindwaarde van € 600.000. Bij een LTV van 75% kun je maximaal € 450.000 financieren (75% van € 600.000). Dit verschilt van een reguliere hypotheek, waarbij de LTV wordt berekend over de aankoopprijs.
Deze berekeningswijze maakt het mogelijk om niet alleen de aankoop te financieren, maar ook de transformatiekosten. Financiers beoordelen hierbij zowel de huidige waarde als het realistische potentieel na afronding van het project. Onze werkwijze houdt rekening met alle aspecten van je transformatieproject.
Welke LTV-percentages zijn gebruikelijk bij transformatieprojecten?
Voor transformatieprojecten hanteren financiers doorgaans LTV-percentages tussen 70 en 85% van de eindwaarde. Kantoor-naar-wonen-transformaties behalen vaak 75 tot 80% LTV vanwege de stabiele woningmarkt. Winkel-naar-wonen-projecten krijgen meestal 70 tot 75% LTV door hogere risico’s en complexere regelgeving.
Splitsingsprojecten waarbij één pand wordt opgedeeld in meerdere units kunnen 75 tot 85% LTV behalen, afhankelijk van de locatie en de vraag naar kleinere woonruimte. Deze percentages zijn hoger dan bij commercieel vastgoed (60 tot 70% LTV), maar lager dan bij reguliere woningfinanciering (90 tot 100% LTV).
| Type transformatie | Gebruikelijke LTV | Risicoprofiel |
|---|---|---|
| Kantoor naar wonen | 75-80% | Gemiddeld |
| Winkel naar wonen | 70-75% | Hoger |
| Splitsing woningen | 75-85% | Laag-gemiddeld |
| Renovatie bestaand | 80-85% | Laag |
Benieuwd wat er mogelijk is bij jouw project? Doe de quickscan en ontvang binnen 48 uur een eerste indicatie van je financieringsmogelijkheden.
Hoe beïnvloedt het type transformatie je LTV-mogelijkheden?
Het type transformatie bepaalt direct je LTV-mogelijkheden, omdat elk project een ander risicoprofiel heeft. Renovatieprojecten krijgen vaak de hoogste LTV (80-85%), omdat de functie gelijk blijft en de risico’s beperkt zijn. Functiewijzigingen, zoals kantoor naar wonen, vereisen meer expertise en kennen meer onzekerheden, wat resulteert in lagere LTV-percentages.
Splitsingsprojecten waarbij je één groot pand opsplitst in meerdere units hebben een gemiddeld risicoprofiel. De vraag naar kleinere woonruimte is stabiel, maar de complexiteit van vergunningen en technische aanpassingen kan variëren. Financiers beoordelen hierbij je ervaring met vergelijkbare projecten.
Winkel-naar-wonen-transformaties worden het meest conservatief beoordeeld. De detailhandel staat onder druk, wat deze panden minder liquide maakt als onderpand. Bovendien vereisen deze transformaties vaak ingrijpende aanpassingen aan installaties, geluidsisolatie en indeling.
Welke factoren bepalen de uiteindelijke LTV bij jouw transformatieproject?
De uiteindelijke LTV bij jouw transformatieproject wordt bepaald door een combinatie van factoren. Locatie speelt een grote rol: projecten in gewilde wijken of groeiende steden krijgen hogere LTV-percentages dan projecten in krimpgebieden. De staat van het pand beïnvloedt zowel de transformatiekosten als het eindresultaat.
Je ervaring als ontwikkelaar weegt zwaar mee in de beoordeling. Financiers kijken naar je trackrecord met vergelijkbare projecten en je financiële positie. Een duidelijke exitstrategie verhoogt het vertrouwen: ga je verhuren voor cashflow of verkopen voor een snelle terugverdientijd?
Marktomstandigheden bepalen mede de inschatting van de eindwaarde. In een sterke woningmarkt zijn financiers bereid hogere LTV-percentages te hanteren. De complexiteit van de transformatie speelt ook mee: eenvoudige renovaties krijgen meer financieringsruimte dan projecten die structurele aanpassingen vereisen.
- Locatie en marktpotentieel van het vastgoed
- Jouw ervaring met vastgoedprojecten
- Technische staat en transformatiecomplexiteit
- Exitstrategie en verwachte doorlooptijd
- Marktomstandigheden en vraag naar het eindproduct
Hoe Brugkrediet helpt met LTV-optimalisatie voor transformaties
Wij beoordelen elk transformatieproject individueel om de optimale LTV voor jouw situatie te bepalen. Onze aanpak gaat verder dan standaardbeoordelingen: we kijken naar het volledige plaatje van je project, ervaring en marktpotentieel. Door ons netwerk van gespecialiseerde financiers kunnen we vaak betere voorwaarden realiseren dan je bij één partij zou krijgen.
Onze quickscan wordt aangedreven door onze eigen LLM, getraind op 25 jaar vastgoedfinancieringskennis. Dit geeft ons een scherp inzicht in realistische LTV-mogelijkheden voor jouw specifieke project:
- Persoonlijke beoordeling van je project en ervaring
- Optimale matching met financiers die jouw type transformatie waarderen
- Maatwerkvoorwaarden passend bij je exitstrategie
- Transparante communicatie over mogelijkheden en voorwaarden
- Snelle besluitvorming met binnen 48 uur een eerste indicatie
Wil je weten welke LTV mogelijk is voor jouw transformatieproject? Lees meer over ons en ontdek hoe we vastgoedprofessionals al jaren helpen met flexibele financieringsoplossingen. Neem contact op voor een persoonlijk gesprek over je project en financieringsmogelijkheden.