Cashflow speelt een belangrijke rol bij het verkrijgen van een overbruggingshypotheek, omdat deze laat zien of je de rentelasten kunt dragen tijdens de projectperiode. Geldverstrekkers beoordelen je cashflow om het risico in te schatten en te bepalen hoeveel financiering verantwoord is. Een positieve cashflow vergroot je kansen aanzienlijk, maar er zijn ook oplossingen als je tijdelijk een negatieve cashflow hebt.
Wat is de relatie tussen cashflow en overbruggingshypotheken?
Cashflow vormt de basis voor financieringsbesluiten bij overbruggingshypotheken, omdat deze aantoont of je de rentelasten kunt betalen tijdens de looptijd. Geldverstrekkers kijken naar je huidige inkomsten en uitgaven om te bepalen of je financieel gezond genoeg bent om de extra lasten te dragen.
Bij een overbruggingshypotheek verschilt de beoordeling van de cashflow van die bij traditionele hypotheken. Banken focussen vooral op vaste inkomsten en langetermijnstabiliteit. Bij overbruggingskredieten kijken financiers meer naar je totale vermogenspositie, de waarde van het onderpand en je trackrecord in vastgoed.
Voor vastgoedprojecten betekent dit dat je cashflow direct impact heeft op hoeveel je kunt lenen. Een transformatieproject van kantoor naar woningen kan bijvoorbeeld tijdelijk geen huurinkomsten genereren, wat je operationele cashflow beïnvloedt. Financiers houden hier rekening mee door te kijken naar je andere inkomstenbronnen en reserves.
De timing van cashflows is ook belangrijk. Bij een flipproject heb je misschien maanden geen inkomsten uit het pand, maar wel uitgaven voor renovatie. Een goede financieringsstructuur houdt rekening met deze tijdelijke situaties.
Hoe bereken je de cashflow voor een vastgoedproject?
Het berekenen van de cashflow voor vastgoedprojecten begint met het onderscheiden van operationele cashflow en projectcashflow. Operationele cashflow betreft je lopende inkomsten en uitgaven, terwijl projectcashflow specifiek gaat over het vastgoedproject zelf.
Voor de berekening maak je een overzicht van alle verwachte inkomsten: huidige huurinkomsten, toekomstige huurinkomsten na oplevering en de verwachte verkoopopbrengst. Daartegenover zet je alle uitgaven: aankoopkosten, verbouwingskosten, rentelasten, verzekeringen en andere projectkosten.
De timing is net zo belangrijk als de bedragen. Maak een maandelijks cashflowoverzicht waarin je precies weergeeft wanneer inkomsten en uitgaven plaatsvinden. Dit helpt je om periodes met een negatieve cashflow te identificeren en hierop te anticiperen.
| Cashflow-onderdeel | Operationeel | Projectspecifiek |
|---|---|---|
| Inkomsten | Bestaande huur, salaris | Nieuwe huur, verkoopopbrengst |
| Uitgaven | Vaste lasten, hypotheek | Verbouwing, rentelasten krediet |
| Timing | Maandelijks stabiel | Variabel per projectfase |
Voor realistische prognoses gebruik je conservatieve schattingen. Reken met 10–15% marge op kosten en wees voorzichtig met de timing van inkomsten. Benieuwd wat er mogelijk is? Doe de quickscan en ontvang binnen 48 uur een eerste indicatie.
Welke cashflow-eisen stellen geldverstrekkers aan vastgoedondernemers?
Geldverstrekkers hanteren verschillende cashflowcriteria om het risico te beoordelen. De meeste financiers willen zien dat je minimaal 3–6 maanden aan vaste lasten als buffer hebt, boven op de projectkosten. Dit geeft zekerheid dat je de rentelasten kunt betalen, ook als het project vertraging oploopt.
Een veelgehanteerde norm is de debt service coverage ratio (DSCR). Deze moet meestal minimaal 1,2 zijn, wat betekent dat je cashflow 20% hoger moet zijn dan je totale schulddienst. Voor vastgoedprojecten kijken financiers ook naar je totale vermogenspositie en andere vastgoedbezittingen.
De documentatie-eisen variëren per financier, maar verwacht dat je deze zaken moet aantonen:
- Recente bankafschriften (3–6 maanden)
- Jaarrekeningen of belastingaangiften
- Overzicht van vastgoedbezit en huurinkomsten
- Gedetailleerde projectbegroting en planning
- Bewijs van eigen inbreng of reserves
Ervaren vastgoedondernemers krijgen vaak meer flexibiliteit, omdat hun trackrecord voor zich spreekt. Financiers waarderen het als je eerder met succes projecten hebt afgerond, ook als je huidige cashflow tijdelijk onder druk staat.
Wat doe je als je cashflow tijdelijk negatief is?
Tijdelijk een negatieve cashflow hebben hoeft geen definitief obstakel te zijn voor een overbruggingshypotheek. Er zijn verschillende strategieën en alternatieven om toch financiering te krijgen, vooral als je over voldoende onderpand of andere zekerheden beschikt.
De eerste optie is het aantonen van toekomstige cashflow. Als je project na oplevering substantiële huurinkomsten of verkoopopbrengst genereert, kunnen financiers dit meewegen in hun beoordeling. Zorg voor een realistische businesscase die de tijdelijke aard van de negatieve cashflow laat zien.
Aanvullende zekerheden kunnen het verschil maken. Dit kunnen zijn:
- Extra onderpand uit andere vastgoedobjecten
- Bankgaranties of borgstellingen
- Inbreng van een financieel sterke partner
- Verpanding van andere bezittingen
Een andere strategie is het aanpassen van de financieringsstructuur. In plaats van maandelijkse rentebetalingen kun je kiezen voor kapitalisatie van rente, waarbij alle kosten aan het einde van de looptijd worden afgerekend. Dit verlicht de druk op je maandelijkse cashflow aanzienlijk.
Sommige financiers accepteren ook seizoensgebonden of cyclische cashflowpatronen, vooral als je kunt aantonen dat dit normaal is voor jouw type vastgoedactiviteiten.
Hoe Brugkrediet helpt met cashflowuitdagingen bij overbruggingshypotheken
Wij begrijpen dat cashflowsituaties complex kunnen zijn en kijken naar het totaalplaatje in plaats van alleen naar maandcijfers. Onze persoonlijke aanpak betekent dat we de tijd nemen om jouw specifieke situatie te begrijpen en meedenken over oplossingen die banken vaak niet bieden.
Onze flexibiliteit in financieringsstructuren helpt bij cashflowuitdagingen:
- Flexibele rentebetalingen – kies voor maandelijkse betaling of kapitalisatie
- Aangepaste looptijden – afgestemd op jouw projectplanning
- Tussentijdse aanpassingen – als de situatie wijzigt tijdens het project
- Combinatie van zekerheden – creatieve oplossingen met meerdere onderpanden
- Snelle besluitvorming – binnen 48 uur een eerste indicatie
Onze eigen AI-adviseur, getraind op 25 jaar vastgoedfinancieringskennis, helpt bij een snelle eerste inschatting van je mogelijkheden. Daarna zorgt ons persoonlijke team voor begeleiding van aanvraag tot notaris, met één vast aanspreekpunt gedurende het hele traject.
Wil je weten hoe we jouw cashflowsituatie kunnen verbeteren? Lees meer over ons en onze werkwijze, of neem direct contact op voor een persoonlijk gesprek over jouw financieringsmogelijkheden.