Wat is de loan to value ratio bij een bridgeloan?

De loan-to-value-ratio (LTV) bij een bridge loan geeft aan welk percentage van de marktwaarde van het onderpand je kunt financieren. Bij de meeste bridge loans voor vastgoed ligt de LTV tussen de 60% en 85%, afhankelijk van het type project, de kwaliteit van het onderpand en je exitstrategie. Hoe lager de LTV, hoe gunstiger doorgaans de voorwaarden. Het is een van de eerste cijfers waar een financier naar kijkt bij je aanvraag.

Een te hoge LTV kost je meer dan alleen een hogere rente

Wanneer je LTV boven de 75% uitkomt, betaal je niet alleen meer rente. Financiers bouwen extra zekerheden in, zoals hogere arrangement fees, strengere aflossingsvoorwaarden of kortere looptijden. Bij een LTV van 85% kan het verschil in totale kosten ten opzichte van 65% LTV al snel tienduizenden euro’s bedragen bij een financiering van een half miljoen. Daarnaast verkleint een hoge LTV je onderhandelingspositie. Je hebt minder ruimte om voorwaarden aan te passen aan je project. De oplossing? Breng meer eigen vermogen in of kies een pand met een hogere taxatiewaarde ten opzichte van de aankoopprijs. Dat geeft je direct betere kaarten aan de onderhandelingstafel.

Zonder heldere exitstrategie wordt je LTV een risicofactor

Een LTV van 70% klinkt prima, maar als je geen overtuigende exitstrategie hebt, ziet een financier dat percentage heel anders. Stel: je koopt een pand voor transformatie met een LTV van 70%, maar je hebt geen concreet plan voor verkoop of herfinanciering na afloop. Dan stijgt het risico voor de financier, en dat vertaalt zich in strengere voorwaarden of zelfs een afwijzing. De oplossing: werk je exitstrategie uit voordat je de financiering aanvraagt. Bereken je verwachte verkoopprijs, maak een realistische planning en onderbouw je cijfers. Financiers die gespecialiseerd zijn in bridge loans voor vastgoedprofessionals, zoals wij bij Brugkrediet, denken hier actief in mee. Via onze quickscan krijg je snel een eerste inschatting van je mogelijkheden, aangedreven door een eigen LLM dat is getraind op 25 jaar vastgoedfinancieringskennis.

Wat is de loan-to-value-ratio en hoe wordt deze berekend?

De loan-to-value-ratio is het percentage dat aangeeft hoeveel financiering je krijgt ten opzichte van de marktwaarde van het onderpand. Je berekent de LTV door het leenbedrag te delen door de getaxeerde waarde van het vastgoed en dit te vermenigvuldigen met 100.

Stel: je wilt een pand kopen met een marktwaarde van €500.000 en je vraagt een bridge loan aan van €350.000. Dan is je LTV: (350.000 / 500.000) x 100 = 70%. Dat betekent dat je 70% van de waarde financiert en 30% met eigen vermogen of andere middelen dekt.

Bij vastgoedprojecten wordt de LTV soms berekend op basis van de huidige marktwaarde (as is) en soms op basis van de verwachte waarde na renovatie of transformatie (after repair value). Welke waarde een financier hanteert, maakt een groot verschil voor het bedrag dat je kunt lenen. Vraag hier altijd expliciet naar.

Welke loan-to-value-ratio is gangbaar bij een bridge loan?

Bij een bridge loan voor vastgoed is een LTV van 60% tot 85% gangbaar. De meeste financiers hanteren een maximum van 70% tot 75% op de huidige marktwaarde. Bij financiering tot 85% gelden doorgaans strengere voorwaarden, zoals een hogere rente of aanvullende zekerheden.

De exacte LTV hangt af van meerdere factoren:

  • Type project: een flip met een korte doorlooptijd krijgt vaak een hogere LTV dan een complexe transformatie
  • Locatie en courantheid van het pand: een woning in Amsterdam is makkelijker te financieren dan een kantoorpand in een krimpgebied
  • Ervaring van de aanvrager: heb je een trackrecord met succesvolle projecten, dan zijn financiers eerder bereid om hoger te gaan
  • Exitstrategie: een concreet verkoopplan of herfinancieringsvoorstel maakt een hogere LTV bespreekbaar

Bij Brugkrediet financieren we tot 85% van de verkoopwaarde of tot 100% van de kosten, afhankelijk van het project. Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Bekijk hoe ons aanvraagproces werkt en ontvang binnen 48 uur een eerste indicatie.

Hoe beïnvloedt de loan-to-value-ratio de voorwaarden van een bridge loan?

Een hogere LTV betekent meer risico voor de financier, en dat vertaalt zich direct in de voorwaarden van je bridge loan. Denk aan een hogere rente, hogere fees, een kortere looptijd of de eis van aanvullende zekerheden, zoals een persoonlijke borgstelling.

Concreet werkt het zo: bij een LTV van 60% heb je als aanvrager veel onderhandelingsruimte. De financier loopt relatief weinig risico, dus de rente is lager en je hebt meer flexibiliteit in looptijd en aflossing. Bij een LTV van 80% of hoger draait dat om. De financier wil meer zekerheid en bouwt dat in via de voorwaarden.

Dit zijn de voorwaarden die het meest worden beïnvloed door de LTV:

  • Rentepercentage: hoe hoger de LTV, hoe hoger de rente
  • Arrangement fee / exit fee: kan oplopen bij hogere LTV’s
  • Looptijd: financiers geven bij een hoge LTV de voorkeur aan kortere looptijden
  • Aflossingsstructuur: soms wordt tussentijdse aflossing vereist om de LTV gedurende de looptijd te verlagen
  • Aanvullende zekerheden: tweede hypotheek op ander vastgoed, borgstelling of cashreserve

Wat is het verschil tussen LTV bij een bridge loan en bij een bankhypotheek?

Het grootste verschil zit in de flexibiliteit en snelheid waarmee de LTV wordt beoordeeld. Banken hanteren vaste, gestandaardiseerde LTV-normen en laten weinig ruimte voor maatwerk. Bij een bridge loan wordt de LTV per project beoordeeld, met meer oog voor de specifieke situatie en het potentieel van het vastgoed.

Hier zie je de verschillen op een rij:

  • Maximale LTV: banken financieren zakelijk vastgoed doorgaans tot 60% tot 70% LTV. Bij een bridge loan kan dit oplopen tot 85%.
  • Waarderingsgrondslag: banken baseren de LTV vrijwel altijd op de huidige marktwaarde. Bridge-loanfinanciers kijken ook naar de waarde na renovatie of transformatie.
  • Doorlooptijd beoordeling: een bank doet er weken tot maanden over om de LTV te beoordelen. Bij een bridge loan heb je vaak binnen dagen duidelijkheid.
  • Maatwerk: bij een bank is de LTV een harde grens. Bij een bridge loan is de LTV een startpunt voor een gesprek over voorwaarden, zekerheden en de totale deal.

Voor vastgoedondernemers die snel willen schakelen, bijvoorbeeld bij een veilingaankoop of een transformatieproject, is die flexibiliteit in LTV-beoordeling vaak de reden om te kiezen voor een bridge loan in plaats van een traditionele bankfinanciering.

Hoe kun je de loan-to-value-ratio bij een bridge loan verbeteren?

Je verbetert je LTV door het leenbedrag te verlagen of de waarde van het onderpand te verhogen. Beide routes geven je betere voorwaarden en meer onderhandelingsruimte bij je financieringsaanvraag.

Dit zijn de meest effectieve manieren om je LTV te verbeteren:

  1. Breng meer eigen vermogen in: hoe meer eigen geld je inlegt, hoe lager je LTV. Dit is de meest directe route naar betere voorwaarden.
  2. Bied aanvullend onderpand aan: heb je ander vastgoed in bezit? Een tweede hypotheek op bestaand vastgoed kan je effectieve LTV verlagen.
  3. Laat het pand taxeren op after repair value: als je een duidelijk renovatie- of transformatieplan hebt, kan de waarde na verbouwing als uitgangspunt dienen. Dat verlaagt je LTV op papier.
  4. Kies een pand met meer waardepotentieel: een pand dat je onder marktwaarde koopt, geeft je direct een lagere LTV.
  5. Werk samen met een co-investeerder: deel het eigen vermogen met een partner om samen een lagere LTV te realiseren.

Het loont om hier vooraf goed over na te denken. Een paar procentpunten verschil in LTV kan duizenden euro’s schelen aan rente en fees over de looptijd van je bridge loan.

Hoe Brugkrediet helpt bij het optimaliseren van je loan-to-value-ratio

Bij Brugkrediet zijn we gespecialiseerd in bridge loans voor vastgoedprofessionals. We denken actief mee over hoe je de beste LTV en voorwaarden krijgt voor jouw specifieke project. Dit is wat je van ons kunt verwachten:

  • Binnen 48 uur een eerste indicatie via onze quickscan, zodat je direct weet waar je aan toe bent
  • Financiering tot 85% van de verkoopwaarde of tot 100% van de kosten, afhankelijk van je project
  • Flexibele voorwaarden op maat: je bepaalt zelf de looptijd, aflossing en rentebetaling
  • Eén vast aanspreekpunt van aanvraag tot notaris, zodat je altijd weet bij wie je terechtkunt
  • Proactief meedenken over je exitstrategie, timing en de optimale financieringsstructuur
  • AI-ondersteunde analyse door ons eigen LLM, gebouwd op 25 jaar vastgoedfinancieringsexpertise

Wil je weten welke LTV en voorwaarden er voor jouw project mogelijk zijn? Lees meer over wie we zijn of neem direct contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Gerelateerde artikelen